Eine fehlende Nebenkostenabrechnung ist kein Bagatellfall. Solange Ihr Vermieter keine Abrechnung erstellt, fehlt die rechtliche Grundlage für Ihre laufenden Akontozahlungen — und Sie haben klare Handlungsmöglichkeiten.
Was sagt das Gesetz?
Gemäss Art. 4 Abs. 1 VMWG muss der Vermieter die Nebenkosten mindestens einmal jährlich abrechnen. Eine gesetzlich fixierte Maximalfrist gibt es nicht — in der Praxis hat sich eine Frist von rund 6 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode als üblich etabliert.
Kommt gar keine Abrechnung, hat das weitreichende Konsequenzen: Ohne Abrechnung fehlt die Grundlage für Ihre Akontozahlungen. Der Vermieter kann nicht nachweisen, dass und in welcher Höhe Nebenkosten effektiv angefallen sind.
Was Sie tun können — Schritt für Schritt
1. Schriftlich auffordern
Verlangen Sie die Abrechnung per Einschreibenmit einer angemessenen Frist (z. B. 30 Tage). Nennen Sie die Abrechnungsperiode und weisen Sie darauf hin, dass Sie gemäss Art. 4 VMWG Anspruch auf eine jährliche Abrechnung haben.
Kostenlose Brief-Vorlage: Nebenkostenabrechnung anfordern
Diese Vorlage können Sie kostenlos kopieren oder als Word-Dokument herunterladen, an Ihre Situation anpassen und per Einschreiben an Ihren Vermieter senden.
Hinweis: Vor dem Versand alle Platzhalter […] mit Ihren eigenen Angaben ersetzen. Wir empfehlen den Versand per Einschreiben.
2. Akontozahlungen zurückfordern
Kommt trotz Aufforderung keine Abrechnung, können Sie Druck aufsetzen: Fordern Sie die bisher geleisteten Akontozahlungen zurück. Die Logik: Ohne Abrechnung fehlt die Grundlage für Ihre Vorauszahlungen — der Vermieter hat keinen Nachweis dass Nebenkosten in dieser Höhe angefallen sind.
Wichtig: Ob und in welchem Umfang eine Rückforderung möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis ist die Rückforderung oft ein wirksames Druckmittel — die Abrechnung kommt dann meistens schnell. Eine Abklärung beim Mieterverband oder der Schlichtungsbehörde ist empfehlenswert.
3. Künftige Akontozahlungen unter Vorbehalt leisten
Solange keine Abrechnung vorliegt, können Sie Ihre laufenden Akontozahlungen unter Vorbehalt leisten. Vermerken Sie bei der Überweisung: «Zahlung unter Vorbehalt — Nebenkostenabrechnung steht aus.»
Achtung: Stellen Sie die Akontozahlungen nicht einfach ein. Das kann als Zahlungsverzug gewertet werden und im schlimmsten Fall zu einer Kündigung führen (Art. 257d OR).
4. Schlichtungsbehörde einschalten
Reagiert der Vermieter nicht auf Ihre Aufforderung, können Sie kostenlos die Schlichtungsbehördeeinschalten. Das Verfahren ist unkompliziert und führt in den meisten Fällen zu einer Einigung — über 90 % der Schlichtungsverfahren enden erfolgreich (Quelle: BWO).
Verjährung — wann ist es zu spät?
Nachforderungen des Vermieters verjähren 5 Jahre nach Ende der Abrechnungsperiode (Art. 128 Abs. 1 OR). Das heisst: Auch wenn Ihr Vermieter drei Jahre keine Abrechnung erstellt hat, kann er die Nebenkosten noch nachfordern — solange die 5-Jahres-Frist läuft.
Umgekehrt gilt: Ihre Rückforderungvon zu viel bezahlten Akontozahlungen verjährt ebenfalls nach 5 Jahren (vertraglicher Anspruch) bzw. 3 Jahre ab Kenntnis (bereicherungsrechtlich, maximal 10 Jahre). Mehr zu Fristen und Verjährung
Sonderfall: Keine Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart
Wenn in Ihrem Mietvertrag gar keine Nebenkosten aufgeführt sind, aber trotzdem Akontozahlungen erhoben werden, sind sämtliche Nebenkosten im Mietzins inbegriffen. In diesem Fall können Sie alle geleisteten Akontozahlungen zurückfordern — unabhängig davon ob eine Abrechnung vorliegt. Mehr dazu unter Nebenkosten nicht im Mietvertrag.
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