Wann muss der Vermieter abrechnen?
Gemäss Art. 4 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) muss der Vermieter die Nebenkosten mindestens einmal jährlich abrechnen. In der Praxis hat sich eine Frist von rund 6 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode als üblich etabliert.
Eine gesetzlich fixierte Maximalfrist gibt es zwar nicht — doch je länger der Vermieter wartet, desto stärker wird seine Position geschwächt. Kommt gar keine Abrechnung, haben Mieter weitreichende Rechte:
- Schriftliche Aufforderung mit Fristansetzung senden
- Akontozahlungen unter Umständen zurückbehalten oder zurückfordern (abhängig vom Einzelfall)
- Künftige Akontozahlungen unter Vorbehalt leisten oder einstellen
- Schlichtungsbehörde einschalten
Die 30-Tage-Frist — was Mieter wissen müssen
Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, wonach die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 30 Tagen beanstandet werden muss. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband bewertet solche Klauseln als unbeachtlich. Auch wenn die Rechtsprechung im Einzelfall variiert, schwächt eine zeitliche Beschränkung der Beanstandung die Mieterrechte unzulässig ein.
Trotzdem empfehlen wir zügiges Handeln, um die Beweislage zu sichern und Diskussionen über Verwirkung zu vermeiden. Wichtig: Das Recht auf Belegeinsicht verlängert faktisch jede Prüffrist — solange Sie die Belege nicht einsehen konnten, beginnt Ihre Beanstandungsfrist nicht zu laufen.
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Abrechnung prüfenVerjährungsfristen — wann es zu spät ist
Im Schweizer Mietrecht gelten unterschiedliche Verjährungsfristen, je nachdem auf welcher Grundlage der Anspruch geltend gemacht wird:
- Nachforderungen des Vermieters:5 Jahre (Art. 128 Abs. 1 OR)
- Rückforderung durch Mieter (vertraglicher Anspruch): 5 Jahre (Art. 128 Abs. 1 OR)
- Rückforderung (bereicherungsrechtlich):3 Jahre ab Kenntnis, maximal 10 Jahre (Art. 67 OR)
Übersicht der Fristen
| Frist | Dauer | Grundlage |
|---|---|---|
| Abrechnung durch Vermieter | Jährlich, i.d.R. innert 6 Mt. | Art. 4 VMWG |
| Beanstandung durch Mieter | Keine gesetzliche Frist | Vertragsklauseln (z. B. 30 Tage) gemäss Mieterverband unbeachtlich |
| Nachforderung (Vermieter) | 5 Jahre | Art. 128 Abs. 1 OR |
| Rückforderung (vertraglich) | 5 Jahre | Art. 128 Abs. 1 OR |
| Rückforderung (Bereicherung) | 3 Jahre / max. 10 Jahre | Art. 67 OR |
Was tun, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt?
Bleibt die Nebenkostenabrechnung aus, sollten Sie in folgenden Schritten vorgehen:
- Schriftlich auffordern:Verlangen Sie die Abrechnung per Einschreiben mit einer angemessenen Frist (z. B. 30 Tage).
- Akontozahlungen zurückfordern lassen: Ohne Abrechnung fehlt die Grundlage für die geleisteten Vorauszahlungen. Ob und in welchem Umfang eine Rückforderung möglich ist, hängt vom Einzelfall ab — eine Abklärung bei der Schlichtungsbehörde oder beim Mieterverband ist empfehlenswert.
- Schlichtungsbehörde einschalten: Reagiert der Vermieter nicht, können Sie sich kostenlos an die zuständige Schlichtungsbehörde wenden.
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