Nebenkosten nicht im Mietvertrag? Das sind Ihre Rechte.

Was das Gesetz sagt

Art. 257a Abs. 2 OR hält klar fest: Nebenkosten dürfen dem Mieter nur belastet werden, wenn dies besonders vereinbart ist. Das bedeutet, dass die einzelnen Nebenkostenpositionen im Mietvertrag aufgeführt sein müssen.

Das Bundesgericht hat diese Regel mehrfach bestätigt: Eine pauschale Formulierung wie «übrige Nebenkosten» oder ein Verweis auf allgemeine Bedingungen genügt nicht. Jede Nebenkostenposition muss individuell vereinbart sein.

Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten die Nebenkosten als im Mietzins inbegriffen. Der Vermieter darf sie nicht separat in Rechnung stellen.

Typische Problemfälle

1. Keine Nebenkosten im Mietvertrag aufgeführt

Enthält der Mietvertrag keine Nebenkostenklausel, sind sämtliche Nebenkosten im Mietzins enthalten. Eine separate Abrechnung ist unzulässig — bereits geleistete Akontozahlungen können zurückgefordert werden.

2. Nur Heizkosten vereinbart — aber Warmwasser wird verrechnet

Wenn im Mietvertrag nur «Heizkosten» steht, dürfen Warmwasserkosten nicht separat abgerechnet werden. Warmwasser ist eine eigenständige Nebenkostenposition und muss explizit im Vertrag genannt sein.

3. Neue Nebenkosten ohne Vertragsänderung

Führt der Vermieter neue Positionen ein (z. B. Gartenunterhalt, Liftservice), die nicht im Mietvertrag stehen, ist eine einseitige Überwälzung nicht zulässig. Eine Vertragsänderung muss entweder einvernehmlich erfolgen oder nach den Formvorschriften für Mietzinsanpassungen mit amtlichem Formular und Begründung kommuniziert werden.

4. Pauschale Formulierung im Vertrag

Formulierungen wie «sämtliche Nebenkosten» oder «alle anfallenden Betriebskosten» sind rechtlich problematisch. Die Bundesgerichtspraxis verlangt eine Aufzählung der einzelnen Positionen. Pauschale Verweise genügen nicht.

Sonderfall — direkt in Rechnung gestellte Kosten

Manche Kosten werden dem Mieter direkt von Dritten in Rechnung gestellt — zum Beispiel Strom, Internet oder Kabelgebühren. Bei Strom-Anschluss in der Wohnung schliesst der Mieter typischerweise einen direkten Vertrag mit dem Stromversorger. Diese Kosten sind unabhängig vom Mietvertrag geschuldet, da sie auf einem separaten Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Versorger beruhen.

Stellt hingegen der Vermieter solche Kosten über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung, muss auch dafür eine vertragliche Grundlage im Mietvertrag bestehen.

Rückforderung der gesamten Akontozahlungen

Sind die Nebenkosten gar nicht im Mietvertrag vereinbart, können Sie unter Umständen sämtliche geleisteten Akontozahlungen zurückfordern — nicht nur einzelne Positionen. Die Rechtsgrundlage ist der bereicherungsrechtliche Anspruch nach Art. 62 ff. OR, verjährungsrechtlich nach Art. 67 OR.

Dabei gelten folgende Verjährungsfristen:

• 3 Jahre ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Anspruch Kenntnis erhalten haben (relative Frist)
• 10 Jahre ab Entstehung des Anspruchs, also ab der jeweiligen Zahlung (absolute Frist)

Was Sie konkret tun sollten

Wenn Sie vermuten, dass Nebenkosten verrechnet werden, die nicht im Mietvertrag stehen, empfehlen wir folgendes Vorgehen:

1. Mietvertrag prüfen

Lesen Sie die Nebenkostenklausel in Ihrem Mietvertrag genau. Sind die einzelnen Positionen aufgeführt? Oder findet sich nur eine pauschale Formulierung?

2. Abrechnung abgleichen

Vergleichen Sie jede Position der Nebenkostenabrechnung mit dem Mietvertrag. Positionen, die im Vertrag nicht genannt sind, dürfen nicht abgerechnet werden.

3. Beanstandung einreichen

Schreiben Sie dem Vermieter und listen Sie die nicht vereinbarten Positionen auf. Verlangen Sie die Streichung und gegebenenfalls die Rückzahlung bereits geleisteter Beträge. Mehr dazu unter Nebenkostenabrechnung beanstanden.

4. Rückforderung geltend machen

Beziffern Sie den Rückforderungsbetrag und setzen Sie eine Zahlungsfrist. Bei Nichtreaktion steht Ihnen die Schlichtungsbehörde zur Verfügung. Details finden Sie unter Nebenkosten zurückfordern.