Gemäss Art. 257a OR darf Ihr Vermieter nur Nebenkosten verrechnen, die im Mietvertrag vereinbart wurden und tatsächlich angefallen sind. Fehler in Nebenkostenabrechnungen sind häufig , oft in Form unzulässiger Positionen, die Mieter gar nicht bezahlen müssten.
Auf dieser Seite erfahren Sie, welche Positionen nach Schweizer Mietrecht nicht als Nebenkosten verrechnet werden dürfen, und was Sie tun können, wenn Sie solche Posten auf Ihrer Abrechnung finden.
Wann sind Nebenkosten zulässig?
Eine Nebenkostenposition ist nur dann zulässig, wenn alle drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:
- Im Mietvertrag aufgeführt, die Position muss einzeln oder als Kategorie im Mietvertrag genannt sein.
- Tatsächlich angefallen, der Vermieter muss die Kosten nachweislich bezahlt haben.
- Im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache, die Kosten müssen direkt mit der Nutzung des Mietobjekts zusammenhängen.
Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, ist die Position unzulässig, und Sie müssen sie nicht bezahlen.
Unsicher, ob Ihre Abrechnung betroffen ist? Die kostenlose Vorprüfung zeigt es Ihnen in 1–2 Minuten, Sie wissen sofort, woran Sie sind.
Jetzt zur kostenlosen VorprüfungReparaturen, Gebäudeversicherungen und allgemeine Liegenschaftsverwaltung gehören nicht zu den überwälzbaren Nebenkosten (Art. 257a OR).
Vollständige Liste, unzulässige Nebenkosten
Reparaturen und Unterhalt
Reparaturen gehören zum ordentlichen Unterhalt und sind mit dem Mietzins abgegolten. Folgende Positionen dürfen nicht als Nebenkosten verrechnet werden:
- Reparaturen an Heizung, Lift oder Waschmaschine
- Ersatz defekter Geräte (z. B. Boiler, Geschirrspüler)
- Malerarbeiten im Treppenhaus oder an der Fassade
- Reparaturen an Dach, Fenstern oder Leitungen
- Wartungsverträge, die über die reine Betriebskontrolle hinausgehen
Gebäudekosten und Investitionen
Investitionen in die Gebäudesubstanz sind wertvermehrend und dürfen nie über die Nebenkosten abgerechnet werden:
- Fassadensanierung und Dachsanierung
- Einbau neuer Fenster oder Isolation
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Umbau- und Renovationsarbeiten
- Hypothekarzinsen und Amortisationen
Wasser- und Abwassergrundgebühren
Verbrauchsabhängige Wasser- und Abwasserkosten sind zulässig, sofern im Mietvertrag vereinbart. Bei den verbrauchsunabhängigen Grundgebühren, die an den Wert der Liegenschaft gekoppelt sind, ist die Anrechenbarkeit umstritten, die Tendenz geht dahin, dass sie als Eigentümerlast nicht überwälzbar sind. Die Praxis ist hier allerdings uneinheitlich, im Zweifel lohnt eine Abklärung.
Verwaltungskosten, die 3 %-Grenze
Verwaltungskosten dürfen nur verrechnet werden, wenn sie im Mietvertrag als Nebenkosten aufgeführt sind. In der Praxis gilt ein Richtwert von maximal 2–3 % der übrigen Nebenkosten (ohne Heizung/Warmwasser), basierend auf BWO-Mitteilung 32 Nr. 12 sowie kantonalen Gerichtsentscheiden (Luzern, Basel, St. Gallen). Höhere Pauschalen sind anfechtbar. Zudem dürfen nur Kosten für die Nebenkostenverwaltung selbst verrechnet werden, nicht die allgemeine Liegenschaftsverwaltung. Eine Ausnahme gilt für Heizungs- und Warmwasserkosten: Hier dürfen sämtliche tatsächlichen Verwaltungskosten verrechnet werden (Art. 5 VMWG).
Kehricht und Entsorgung
Wo die Kehrichtentsorgung über Sackgebühren finanziert wird (Verursacherprinzip), zahlt der Mieter direkt beim Kauf der Säcke. Eine zusätzliche Umlage der gleichen Kosten als Nebenkosten wäre eine Doppelbelastung. Kehricht-Grundgebühren können dagegen als Nebenkosten zulässig sein, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind.
Sonstige unzulässige Positionen
- Gebäudeversicherungsprämien (Eigentümerrisiko). Ausnahme: Versicherung für die Heizungsanlage ist gemäss Art. 5 Abs. 2 lit. h VMWG zulässig.
- Liegenschaftssteuern
- Kosten für Rechtsstreitigkeiten des Vermieters
- Bankspesen und Kontoführungsgebühren
- Abschreibungen auf Anlagen und Geräte
- Kosten für Leerwohnungen (dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden)
Hauswartung, diese Tätigkeiten sind nicht überwälzbar
Hauswartungskosten sind ein häufiger Streitpunkt. Folgende Tätigkeiten dürfen nicht als Hauswartung in der Nebenkostenabrechnung erscheinen:
- Wohnungsabgaben und -übergaben
- Wohnungsbesichtigungen
- Reparaturen in einzelnen Wohnungen
- Koordination und Beaufsichtigung von Handwerkern und Drittfirmen
- Pikettdienst (24-Stunden-Service) für Reparaturmeldungen
- Telefondienst für Reparaturmeldungen
- Kommunikation und Sitzungen mit der Verwaltung
- Leerstandsbewirtschaftung
- Aufwand für Reparaturen und Erneuerungen in Haus und Umgebung
Tipp: Verlangen Sie bei pauschalen Hauswartungs-Positionen eine detaillierte Aufschlüsselung mit Stunden-Aufwand. Das Pflichtenheft der Hauswartung muss Ihnen offengelegt werden.
Alle Positionen im Überblick: was der Vermieter verrechnen darf
Die folgende Übersicht listet die Positionen, die auf Schweizer Nebenkostenabrechnungen tatsächlich vorkommen, mit ihrer Beurteilung und der Rechtsgrundlage. Sie stammt aus derselben Regelbasis, mit der ich Abrechnungen prüfe.
Diese Positionen darf die Vermieterschaft verrechnen, sofern sie im Mietvertrag ausdrücklich als Nebenkosten vereinbart sind.
| Position | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Heizung & Warmwasser (Verbrauch)Heizung & Warmwasser | Verbrauchskosten für Wärme und Warmwasser sind nebenkostenfähig, sofern im Mietvertrag ausgeschieden. | Art. 257b OR, Art. 5 VMWG |
| KaminfegerHeizung & Warmwasser | Gesetzlich vorgeschriebene, wiederkehrende Betriebskosten. | Art. 5 VMWG |
| Heizkostenverteiler & VerbrauchserfassungHeizung & Warmwasser | Kosten der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung (VHKA) sind umlagefähig. | Art. 5 Abs. 2 VMWG |
| Wasser & Abwasser (Verbrauch)Wasser & Abwasser | Verbrauchsabhängige Wasser- und Abwasserkosten sind nebenkostenfähig. | Art. 257a und 257b OR |
| AllgemeinstromStrom | Strom für Treppenhaus, Keller, Waschküche, Aussenbeleuchtung und gemeinschaftliche Geräte. | Art. 257a und 257b OR |
| Treppenhaus- & HausreinigungReinigung | Laufende Reinigung der gemeinschaftlichen Räume samt Material. | Art. 257a und 257b OR |
| SchädlingsbekämpfungReinigung | Laufende Massnahmen sind Betriebskosten, einmalige Sanierungen nicht. | Art. 257a und 257b OR |
| SchneeräumungUmgebung & Garten | Wiederkehrende Betriebskosten der Liegenschaft. | Art. 257a und 257b OR |
| HauswartungHauswartung | Lohn samt Sozialabgaben für den laufenden Betrieb, nicht für Reparaturen. | Art. 257a und 257b OR |
| Kehrichtgebühren (verbrauchsabhängig)Kehricht & Entsorgung | Verbrauchsabhängige Entsorgungsgebühren sind nebenkostenfähig. | Art. 257a und 257b OR |
| Versicherung der HeizungsanlageVersicherungen | Ausdrücklich als einzige Versicherungsprämie nebenkostenfähig. | Art. 5 Abs. 2 lit. h VMWG |
| Abzüge & GutschriftenÜbriges | Negative Beträge sind Gutschriften zugunsten der Mieterschaft und reduzieren die Kosten. | Art. 257b OR |
| Mehrwertsteuer auf einer PositionÜbriges | Die MWST gehört zur tatsächlichen Aufwendung und teilt daher die Beurteilung der Position, auf der sie erhoben wird. | Art. 257b Abs. 1 OR |
Hier entscheidet der Inhalt, nicht die Bezeichnung. Ohne Aufschlüsselung lässt sich nicht beurteilen, ob die Position zulässig ist.
| Position | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Brennerservice & HeizungswartungHeizung & Warmwasser | Wartung und Kontrolle sind zulässig, enthaltene Reparaturanteile nicht. Aufschlüsselung verlangen. | Art. 257a OR (Abgrenzung Betrieb/Unterhalt) |
| Prüfung der Wasserqualität (Legionellen)Wasser & Abwasser | Keine Standard-Position. Als wiederkehrende, vorgeschriebene Kontrolle vertretbar, sonst Unterhalt. | Art. 257a OR |
| Gartenpflege & UmgebungsunterhaltUmgebung & Garten | Laufende Pflege ist zulässig, Neubepflanzung und Umgestaltung nicht. Bei Unklarheit Aufschlüsselung verlangen. | Art. 257a und 257b OR |
| Kehricht-GrundgebührKehricht & Entsorgung | Nicht verbrauchsabhängige Grundgebühren sind strittig, je nach Gemeinde Eigentümerlast. | Art. 257a OR |
| Grünabfuhr & Grüngut-EntsorgungKehricht & Entsorgung | Keine Standard-Position. Zulässig, wenn im Mietvertrag vereinbart und mit der laufenden Pflege verbunden. | Art. 257a OR |
| Liftunterhalt & Serviceabonnement AufzugLift & Aufzug | Serviceabos enthalten häufig Reparaturen. Nur Wartung und Kontrolle sind zulässig. | Art. 257a OR |
| Radio/TV & KabelanschlussRadio, TV & Kabel | Nur zulässig, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart. Die Serafe-Abgabe gehört nie dazu. | Art. 257a OR (Vereinbarung erforderlich) |
| Waschküche, Waschmaschine & TumblerWaschküche | Zulässig bei effektivem Verbrauch (Zähler, Karte). Eine Pauschale pro Wohnung ist es nicht. | Art. 257a und 257b OR |
| Verwaltungshonorar für die AbrechnungVerwaltung | Nur der Aufwand für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, Richtwert rund 3 Prozent. | Art. 4 Abs. 3 VMWG |
| Versicherungsprämie (ohne nähere Angabe)Versicherungen | Nur die Heizungsversicherung ist zulässig. Ohne Angabe, welche Police gemeint ist, Aufschlüsselung verlangen. | Art. 5 Abs. 2 lit. h VMWG |
| Unterhalt, Wartung & Serviceabo (ohne nähere Angabe)Unterhalt & Reparaturen | Zu unspezifisch: kann zulässige Betriebskosten oder unzulässige Reparaturen enthalten. | Art. 257a OR, Art. 257b Abs. 2 OR |
| Feuerlöscher: Revision & ErsatzUnterhalt & Reparaturen | Die periodische Revision ist Betrieb, der Ersatz eines Geräts ist Anschaffung und damit Vermietersache. | Art. 257a OR, Art. 256 OR |
| Mieterwechsel- & NutzerwechselgebührÜbriges | Zulässig als Ablesekosten beim eigenen Ein- oder Auszug, nicht als Pauschale für fremde Wechsel. | Art. 257a OR |
| Sammelposition ohne AufschlüsselungÜbriges | Ohne Einzelaufstellung nicht prüfbar. Es besteht Anspruch auf eine detaillierte Aufstellung. | Art. 257b Abs. 2 OR |
Diese Kosten trägt die Vermieterschaft, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
| Position | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Heizkosten für leer stehende WohnungenHeizung & Warmwasser | Den Anteil leer stehender Räume trägt die Vermieterschaft, nicht die Mieterschaft. | Art. 7 VMWG |
| Wasser-Grundgebühr (nicht verbrauchsabhängig)Wasser & Abwasser | Eine Grundgebühr ohne Verbrauchsbezug ist keine Aufwendung für Ihren Gebrauch, sie gehört zur Liegenschaft. | Art. 257a OR |
| Meteorwasser- / RegenabwassergebührWasser & Abwasser | Öffentliche Abgabe auf der Liegenschaft, nicht nebenkostenfähig. | Art. 257a OR |
| StrassenbeleuchtungsgebührStrom | Öffentliche Abgabe, gehört nicht zu den Betriebskosten der Mietsache. | Art. 257a OR |
| Neuanpflanzung & GartenumgestaltungUmgebung & Garten | Wertvermehrende oder einmalige Massnahmen sind Sache der Vermieterschaft. | Art. 257a OR |
| Serafe-Abgabe (Radio- und Fernsehabgabe)Radio, TV & Kabel | Wird seit 2019 direkt pro Haushalt erhoben und darf nicht über die Nebenkosten laufen. | RTVG, Art. 257a OR |
| Allgemeine VerwaltungskostenVerwaltung | Buchhaltung, Telefon, Porti und Bankspesen der Vermieterschaft sind nicht umlagefähig. | Art. 4 Abs. 3 VMWG (Umkehrschluss) |
| GebäudeversicherungVersicherungen | Gehört zu den Anlagekosten der Vermieterschaft, nicht zu den Nebenkosten. | Art. 257a OR |
| Hypothekarzinsen & KapitalkostenSteuern & öffentliche Abgaben | Finanzierungskosten der Liegenschaft sind nie nebenkostenfähig. | Art. 257a OR |
| LiegenschaftssteuerSteuern & öffentliche Abgaben | Steuer auf dem Eigentum, gehört zur Vermieterschaft. | Art. 257a OR |
| Reparatur & InstandstellungUnterhalt & Reparaturen | Instandhaltung und Instandstellung trägt die Vermieterschaft, unabhängig vom Mietvertrag. | Art. 256 und 257a OR |
| Renovation, Erneuerung & SanierungUnterhalt & Reparaturen | Wertvermehrende und einmalige Massnahmen sind keine Betriebskosten. | Art. 257a OR |
| Amortisation & AbschreibungUnterhalt & Reparaturen | Abschreibungen auf Anlagen sind nicht umlagefähig, ausser beim Energiespar-Contracting. | Art. 257a OR, Ausnahme Art. 6c VMWG |
| Rückstellungen & ErneuerungsfondsUnterhalt & Reparaturen | Nur tatsächlich angefallene Kosten dürfen weiterbelastet werden, keine Ansparungen für später. | Art. 257a OR |
| Periodische Kontrolle elektrischer InstallationenUnterhalt & Reparaturen | Gehört zur Unterhaltspflicht der Vermieterschaft. | Art. 256 OR, NIV |
Auf Ihrer Abrechnung steht eine Position unter einem anderen Namen? Das ist der Normalfall, jede Verwaltung formuliert anders. Die kostenlose Vorprüfung ordnet auch abweichende Bezeichnungen der richtigen Kategorie zu.
Was tun, wenn Sie unzulässige Positionen entdecken?
Wenn Ihre Nebenkostenabrechnung unzulässige Positionen enthält, empfehle ich folgendes Vorgehen:
1. Nachzahlung unter Vorbehalt leisten
Zahlen Sie eine allfällige Nachforderung unter Vorbehalt. So wahren Sie Ihre Rechte, ohne in Zahlungsverzug zu geraten. Vermerken Sie bei der Überweisung ausdrücklich: «Zahlung unter Vorbehalt der Richtigkeit der Abrechnung».
2. Schriftlich beanstanden
Beanstanden Sie die unzulässigen Positionen schriftlich per Einschreiben bei Ihrem Vermieter oder der Verwaltung. Listen Sie jede beanstandete Position einzeln auf und begründen Sie, warum sie unzulässig ist. Zur Schritt-für-Schritt-Anleitung
3. Zu viel Bezahltes zurückfordern
Je nach Rechtsgrundlage können Sie unzulässig verrechnete Beträge unterschiedlich lange zurückfordern: bei fristgerechter Beanstandung bis 5 Jahre (vertraglich), bei späterer Entdeckung 3 Jahre ab Kenntnis des Fehlers (bereicherungsrechtlich), maximal 10 Jahre ab Zahlung. Setzen Sie Ihrem Vermieter eine angemessene Frist (üblich: 30 Tage). Reagiert er nicht, können Sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden. Mehr zum Rückforderungsprozess
War dieser Abschnitt hilfreich?