Unzulässige Nebenkosten — was Sie nicht zahlen müssen.

Gemäss Art. 257a OR darf Ihr Vermieter nur Nebenkosten verrechnen, die im Mietvertrag vereinbart wurden und tatsächlich angefallen sind. Fehler in Nebenkostenabrechnungen sind häufig — oft in Form unzulässiger Positionen, die Mieter gar nicht bezahlen müssten.

Auf dieser Seite erfahren Sie, welche Positionen nach Schweizer Mietrecht nicht als Nebenkosten verrechnet werden dürfen — und was Sie tun können, wenn Sie solche Posten auf Ihrer Abrechnung finden.

Wann sind Nebenkosten zulässig?

Eine Nebenkostenposition ist nur dann zulässig, wenn alle drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:

• Im Mietvertrag aufgeführt — die Position muss einzeln oder als Kategorie im Mietvertrag genannt sein.
• Tatsächlich angefallen — der Vermieter muss die Kosten nachweislich bezahlt haben.
• Im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache — die Kosten müssen direkt mit der Nutzung des Mietobjekts zusammenhängen.

Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, ist die Position unzulässig — und Sie müssen sie nicht bezahlen.

Vollständige Liste — unzulässige Nebenkosten

Reparaturen und Unterhalt

Reparaturen gehören zum ordentlichen Unterhalt und sind mit dem Mietzins abgegolten. Folgende Positionen dürfen nicht als Nebenkosten verrechnet werden:

• Reparaturen an Heizung, Lift oder Waschmaschine
• Ersatz defekter Geräte (z. B. Boiler, Geschirrspüler)
• Malerarbeiten im Treppenhaus oder an der Fassade
• Reparaturen an Dach, Fenstern oder Leitungen
• Wartungsverträge, die über die reine Betriebskontrolle hinausgehen

Gebäudekosten und Investitionen

Investitionen in die Gebäudesubstanz sind wertvermehrend und dürfen nie über die Nebenkosten abgerechnet werden:

• Fassadensanierung und Dachsanierung
• Einbau neuer Fenster oder Isolation
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Umbau- und Renovationsarbeiten
• Hypothekarzinsen und Amortisationen

Wasser- und Abwassergrundgebühren

Grundgebühren für Wasser und Abwasser, die unabhängig vom Verbrauch anfallen und an den Wert der Liegenschaft gekoppelt sind, gehören nicht zu den Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Wasser- und Abwasserkosten sind hingegen zulässig — sofern im Mietvertrag vereinbart. Auch die Gebühr für Regenwasser (Meteorabwasser) ist nicht überwälzbar.

Verwaltungskosten — die 3 %-Grenze

Verwaltungskosten dürfen nur verrechnet werden, wenn sie im Mietvertrag als Nebenkosten aufgeführt sind. In der Praxis gilt ein Richtwert von maximal 2–3 % der gesamten Nebenkosten (nicht der Nettomiete) — basierend auf BWO-Mitteilung 32 Nr. 12 sowie kantonalen Gerichtsentscheiden (Luzern, Basel, St. Gallen). Höhere Pauschalen sind anfechtbar. Zudem dürfen nur Kosten für die Nebenkostenverwaltungselbst verrechnet werden — nicht die allgemeine Liegenschaftsverwaltung. Eine Ausnahme gilt für Heizungs- und Warmwasserkosten: Hier dürfen sämtliche tatsächlichen Verwaltungskosten verrechnet werden (Art. 5 VMWG).

Kehricht und Entsorgung

Wo die Kehrichtentsorgung über Sackgebühren finanziert wird (Verursacherprinzip), zahlt der Mieter direkt beim Kauf der Säcke. Eine zusätzliche Umlage der gleichen Kosten als Nebenkosten wäre eine Doppelbelastung. Kehricht-Grundgebühren können dagegen als Nebenkosten zulässig sein, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind.

Sonstige unzulässige Positionen

• Gebäudeversicherungsprämien (Eigentümerrisiko). Ausnahme: Versicherung für die Heizungsanlage ist gemäss Art. 5 Abs. 2 lit. h VMWG zulässig.
• Liegenschaftssteuern
• Kosten für Rechtsstreitigkeiten des Vermieters
• Bankspesen und Kontoführungsgebühren
• Abschreibungen auf Anlagen und Geräte
• Kosten für Leerwohnungen (dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden)

Hauswartung — diese Tätigkeiten sind nicht überwälzbar

Hauswartungskosten sind ein häufiger Streitpunkt. Folgende Tätigkeiten dürfen nicht als Hauswartung in der Nebenkostenabrechnung erscheinen:

• Wohnungsabgaben und -übergaben
• Wohnungsbesichtigungen
• Reparaturen in einzelnen Wohnungen
• Koordination und Beaufsichtigung von Handwerkern und Drittfirmen
• Pikettdienst (24-Stunden-Service) für Reparaturmeldungen
• Telefondienst für Reparaturmeldungen
• Kommunikation und Sitzungen mit der Verwaltung
• Leerstandsbewirtschaftung
• Aufwand für Reparaturen und Erneuerungen in Haus und Umgebung

Tipp: Verlangen Sie bei pauschalen Hauswartungs-Positionen eine detaillierte Aufschlüsselung mit Stunden-Aufwand. Das Pflichtenheft der Hauswartung muss Ihnen offengelegt werden.

Was tun, wenn Sie unzulässige Positionen entdecken?

Wenn Ihre Nebenkostenabrechnung unzulässige Positionen enthält, empfehlen wir folgendes Vorgehen:

1. Nachzahlung unter Vorbehalt leisten

Zahlen Sie eine allfällige Nachforderung unter Vorbehalt. So wahren Sie Ihre Rechte, ohne in Zahlungsverzug zu geraten. Vermerken Sie bei der Überweisung ausdrücklich: «Zahlung unter Vorbehalt der Richtigkeit der Abrechnung».

2. Schriftlich beanstanden

Beanstanden Sie die unzulässigen Positionen schriftlich per Einschreiben bei Ihrem Vermieter oder der Verwaltung. Listen Sie jede beanstandete Position einzeln auf und begründen Sie, warum sie unzulässig ist. Zur Schritt-für-Schritt-Anleitung

3. Zu viel Bezahltes zurückfordern

Je nach Rechtsgrundlage können Sie unzulässig verrechnete Beträge unterschiedlich lange zurückfordern: bei fristgerechter Beanstandung bis 5 Jahre (vertraglich), bei späterer Entdeckung 3 Jahre ab Kenntnis des Fehlers (bereicherungsrechtlich), maximal 10 Jahre ab Zahlung. Setzen Sie Ihrem Vermieter eine angemessene Frist (üblich: 30 Tage). Reagiert er nicht, können Sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden. Mehr zum Rückforderungsprozess