Die Position «Hauswart» oder «Hauswartsdienst» taucht auf fast jeder Nebenkostenabrechnung auf. Grundsätzlich zulässig — aber was der Hauswart konkret gemacht hat, lässt sich selten nachvollziehen. Und genau da verstecken sich häufig unzulässige Positionen.
Was darf als Hauswartkosten abgerechnet werden?
Zulässig sind die laufenden Betriebskosten für den Hauswart:
Reinigung und Unterhalt
- Treppenhaus reinigen
- Gemeinschaftsräume reinigen (Waschküche, Keller, Estrich)
- Gehwege und Umgebung reinigen
- Müllräume reinigen
Gartenarbeiten
- Rasenmähen, Heckenschneiden
- Pflanzenpflege
- Schneeräumung
- Laubentfernung
Technische Kontrolle
- Wartung technischer Anlagen (Lüftung, Pumpen)
- Ablesung von Zählern
- Routinekontrollen
Was darf NICHT abgerechnet werden?
- Reparaturen (am Gebäude, an Geräten)
- Reparaturen in einzelnen Wohnungen
- Verwaltungsaufgaben (Mieterverwaltung, Vertragsabwicklung)
- Mietersuche, Wohnungsbesichtigungen
- Wohnungsabgaben und -übergaben
- Koordination und Beaufsichtigung von Handwerkern und Drittfirmen
- Pikettdienst (24-Stunden-Service) für Reparaturmeldungen
- Telefondienst für Reparaturmeldungen
- Kommunikation und Sitzungen mit der Verwaltung
- Leerstandsbewirtschaftung
- Umbauten, Renovationen
- Anschaffung von Geräten (Rasenmäher, Schneeräumer)
- Aufwand für Reparaturen und Erneuerungen in Haus und Umgebung
Diese Tätigkeiten fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters und dürfen nicht als Nebenkosten umgelegt werden.
Hauswartkosten sind intransparent. Die Prüfung rechnet automatisch nach und deckt unzulässige Positionen auf. CHF 4.90.
Abrechnung prüfenTypische Fehler bei Hauswartkosten
- Reparaturen als Hauswartarbeit getarnt: Wenn der Hauswart eine defekte Leitung repariert, ist das keine Hauswartarbeit — es ist eine Reparatur. Der Vermieter darf diese nicht als Hauswartkosten abrechnen.
- Keine transparente Aufstellung: Die Hauswartkosten sollten nach Art der Tätigkeit aufgeschlüsselt sein. Eine pauschale Position «Hauswart CHF 1'200» ohne weitere Angaben ist unzureichend.
- Zu hohe Stundensätze: Bei externen Hauswartsfirmen können die Stundensätze stark variieren. Hinterfragen Sie Sätze, die deutlich über dem regionalen Durchschnitt liegen — verlangen Sie eine detaillierte Stundenaufstellung.
- Doppelte Abrechnung: Prüfen Sie ob dieselbe Arbeit unter verschiedenen Positionen abgerechnet wird (z. B. «Hauswart» und zusätzlich «Gartenpflege»).
Richtwerte
Hauswartkosten pro Wohnung und Jahr liegen typischerweise bei:
- Kleine Liegenschaft (2–4 Wohnungen): CHF 400–800 pro Wohnung
- Mittlere Liegenschaft (5–12 Wohnungen): CHF 300–600 pro Wohnung
- Grosse Liegenschaft (12+ Wohnungen): CHF 200–400 pro Wohnung
Deutlich höhere Werte sollten Sie hinterfragen.
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