Heizkostenabrechnung prüfen — worauf Sie achten müssen.

Heizkosten sind der teuerste Posten der meisten Nebenkostenabrechnungen. Bei steigenden Energiepreisen lohnt sich die Prüfung besonders — ein Fehler von 20 % bedeutet bei einer Familienwohnung schnell CHF 300–500 pro Jahr.

Was darf der Vermieter abrechnen?

Zulässige Heizkosten sind:

• Brennstoffkosten (Öl, Gas, Pellets, Fernwärme)
• Strom für Heizungsbetrieb (Pumpen, Steuerung)
• Wartungs- und Serviceverträge (Brennerservice)
• Kaminfegerarbeiten
• Schornsteinreinigung
• Verbrauchserfassung und Ablesekosten (bei Einzelabrechnung)

Nicht zulässig sind:

• Reparaturen an der Heizungsanlage
• Ersatz von Heizungsteilen
• Amortisation der Heizungsanlage. Ausnahme: Bei einem Energiespar-Contracting oder einem Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) können unter bestimmten Bedingungen Investitionskosten auf die Mieter umgelegt werden — die Voraussetzungen sind in Art. 6b und 6c VMWG geregelt.
• Investitionen in energetische Sanierung
• Austausch des Heizkessels

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Die meisten Kantone schreiben bei Neubauten und grösseren Renovationen eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung (VHKA) vor — basierend auf den Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn). Die genauen Anforderungen variieren kantonal. Bei Altbauten hängt die Pflicht zur VHKA vom jeweiligen Kanton ab.

• 30–50 % der Heizkosten werden nach Verbrauch abgerechnet (Ablesung der Heizkostenverteiler an den Heizkörpern).
• 50–70 % werden nach Grundkosten abgerechnet (meist nach Wohnfläche).
• Die genaue Aufteilung steht in der Heizkostenverordnung Ihres Kantons.

Typische Fehler bei Heizkosten

• Ausreisser ohne Erklärung: Sind Ihre Heizkosten deutlich höher als im Vorjahr? Bei gleichem Verbrauch und gleicher Wohnung sollten die Kosten nur um die Preissteigerung des Brennstoffs abweichen. Sprunghafte Erhöhungen lassen sich meistens erklären — wenn nicht, nachfragen.
• Fehlerhafte Zählerablesung: Die Heizkostenverteiler an den Heizkörpern müssen jährlich abgelesen werden. Fehler sind möglich — besonders wenn niemand zu Hause war und die Ablesung geschätzt wurde.
• Grundkosten-Anteil zu hoch: Ist der Verteilschlüssel zwischen Verbrauchs- und Grundkosten korrekt? Bei einem zu hohen Grundkosten-Anteil zahlen sparsame Heizer unverhältnismässig viel.
• Reparaturen als Heizkosten deklariert: Austausch eines Heizkessels oder grössere Reparaturen dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.

Gestiegene Energiepreise — müssen Sie das einfach hinnehmen?

Steigende Öl-, Gas- und Strompreise führen zu höheren Heizkostenabrechnungen. Das ist grundsätzlich zulässig — der Vermieter gibt die tatsächlichen Kosten weiter. Aber:

• Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln. Exorbitante Energieverträge oder unterlassene Wartung können angefochten werden.
• Die Akontozahlungen müssen angepasst werden. Wenn der Vermieter wusste, dass die Energiepreise gestiegen sind, aber die Akonto nicht angepasst hat, führt das zu hohen Nachzahlungen, die vermeidbar gewesen wären.
• Der Verteilschlüssel muss stimmen. Gerade bei gestiegenen Preisen wirkt sich ein falscher Schlüssel stärker aus.
• Prüfen Sie, ob Reparaturen versteckt sind. Manche Vermieter nutzen die allgemein höheren Kosten als Deckmantel, um Reparaturen oder Erneuerungen in die Abrechnung zu schmuggeln.

Wenn Ihre Heizkosten stark gestiegen sind, lohnt sich eine Prüfung besonders — kleine Fehler wirken sich bei hohen Energiepreisen stärker aus.

Richtwerte für Heizkosten

Richtwerte hängen sowohl vom Gebäudestandard als auch von der Heizart ab:

Nach Gebäudestandard

• Neubau/Minergie: CHF 8–12 pro m²/Jahr
• Modernisierter Altbau: CHF 12–18 pro m²/Jahr
• Unsanierter Altbau: CHF 18–25+ pro m²/Jahr

Nach Heizart

• Wärmepumpe: CHF 6–10 pro m²/Jahr
• Fernwärme: CHF 10–15 pro m²/Jahr
• Gas: CHF 12–18 pro m²/Jahr
• Öl: CHF 15–25 pro m²/Jahr

Diese Werte sind Orientierungshilfen und können je nach Region und individuellem Gebäude abweichen. Detaillierte Durchschnittswerte finden Sie unter Nebenkosten Schweiz — Durchschnittswerte. Liegen Ihre Heizkosten deutlich über diesen Werten, lohnt sich eine genaue Prüfung.