Wie hoch dürfen Nebenkosten sein?
Das Schweizer Mietrecht kennt keine gesetzliche Obergrenze für Nebenkosten. Entscheidend ist: Es dürfen nur die tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet werden (OR Art. 257b). Der Vermieter darf keinen Gewinn erzielen. Verwaltungskosten dürfen als Richtwert maximal 2–3 % der übrigen Nebenkosten (ohne Heizung/Warmwasser) betragen, gemäss BWO-Mitteilung 32 Nr. 12. Eine Ausnahme gilt für Heizungs- und Warmwasserkosten: Hier sind sämtliche tatsächlichen Verwaltungskosten verrechenbar (Art. 5 VMWG).
Das bedeutet: Auch wenn Ihre Nebenkosten hoch erscheinen, müssen sie im Einzelfall geprüft werden. Hohe Kosten können berechtigt sein, oder auf Fehler hinweisen. Einen ersten Anhaltspunkt gibt der Vergleich mit den durchschnittlichen Nebenkosten in der Schweiz.
Die 7 häufigsten Gründe für zu hohe Nebenkosten
- Unzulässige Positionen: Reparaturen, Sanierungen oder Rückstellungen werden auf die Mieterschaft übertragen, obwohl das gesetzlich nicht erlaubt ist.
- Verwaltungskosten über 3 %: Die Verwaltungspauschale übersteigt den branchenüblichen Richtwert von 2–3 % der übrigen Nebenkosten (ohne Heizung/Warmwasser).
- Falscher Verteilschlüssel: Kosten werden nach einem Schlüssel verteilt, der nicht dem Mietvertrag entspricht, z. B. nach Wohnfläche statt nach Verbrauch.
- Positionen ohne Vertragsgrundlage: Es werden Nebenkosten abgerechnet, die im Mietvertrag nicht vereinbart sind (OR Art. 257a).
- Leerstandskosten: Die Kosten für leer stehende Wohnungen werden auf die übrigen Mieter verteilt, anstatt vom Vermieter getragen zu werden.
- Rechenfehler: Falsche Summen, doppelte Positionen oder fehlende Akontozahlungen führen zu überhöhten Nachforderungen.
- Überhöhte Einzelpositionen: Einzelne Kostenpositionen (Hauswart, Gartenpflege, Lift) liegen deutlich über den marktüblichen Preisen. Vermieter unterliegen dem Wirtschaftlichkeitsgebot, exorbitante Kosten können auch dann angefochten werden, wenn die Position grundsätzlich zulässig ist.
Häufigster Einzelfall: Hauswartung
Hauswartungskosten sind in der Praxis einer der häufigsten Streitpunkte. Viele Vermieter rechnen Tätigkeiten als Hauswartung ab, die rechtlich nicht hineingehören:
- Wohnungsabgaben und -übergaben
- Wohnungsbesichtigungen
- Reparaturen in einzelnen Wohnungen
- Koordination/Beaufsichtigung von Handwerkern
- Pikettdienst (24-Stunden-Service)
- Telefondienst für Reparaturmeldungen
- Kommunikation/Sitzungen mit der Verwaltung
- Leerstandsbewirtschaftung
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Jetzt zur kostenlosen VorprüfungReparaturen, Liegenschaftsverwaltung und allgemeine Versicherungen gehören nicht zu den überwälzbaren Nebenkosten, eine Einzelprüfung bringt Klarheit (Art. 257a OR).
Was können Sie konkret tun?
- Abrechnung prüfen: Gehen Sie die Abrechnung Punkt für Punkt durch, oder lassen Sie sie automatisiert prüfen.
- Mietvertrag abgleichen: Prüfen Sie, welche Positionen im Mietvertrag vereinbart sind. Nur vertraglich vereinbarte Positionen dürfen verrechnet werden (OR Art. 257a).
- Unzulässige Positionen identifizieren: Vergleichen Sie mit der Liste der unzulässigen Positionen.
- Belege einfordern: Sie haben das Recht, alle Originalbelege einzusehen (OR Art. 257b Abs. 2).
- Schriftlich beanstanden: Wenn Sie Fehler finden, senden Sie eine schriftliche Beanstandung per Einschreiben an Ihren Vermieter.
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