Mängel in der Wohnung?
Miete reduzieren.
Schimmel, Baulärm, kalte Räume oder kein Warmwasser: Berechnen Sie kostenlos, wie viel Ihnen zusteht. Mit fertigem Schreiben.
«Die meisten verlieren nicht am falschen Prozentsatz, sondern an den Monaten vor der ersten schriftlichen Meldung. Rückwirkend zählt nur die Zeit, in der die Vermieterschaft vom Mangel wusste.»
David Bretscher
Gründer von pruefenlassen.ch
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Gerichtspraxis: 10 bis 60 %
Der häufigste Fall in der Praxis. Massgebend sind Lärm, Staub, Gerüste, der Entzug von Balkon, Lift oder Licht und die Dauer. Eine übliche kurze Bauzeit muss teilweise hingenommen werden.
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Haben Sie den Mangel der Vermieterschaft bereits schriftlich gemeldet?
Das entscheidet über alles: Die Herabsetzung läuft erst ab dem Tag, an dem die Vermieterschaft vom Mangel weiss.
Wichtig: Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig. Wer weniger überweist, gerät in Zahlungsverzug und riskiert eine Kündigung nach Art. 257d OR. Richtig ist: voll bezahlen, schriftlich Vorbehalt anbringen, später zurückfordern. Die Sätze stammen aus der publizierten Gerichtspraxis und sind Richtwerte für vergleichbare Fälle, keine Tarife. Ihre Angaben verlassen das Gerät nicht.
Zuerst melden, dann rechnen
Wenn die Heizung nicht wärmt oder seit Wochen gebohrt wird, denkt man zuerst an den Betrag. Verständlich, aber in dieser Reihenfolge verschenkt man Geld. Denn die Herabsetzung läuft erst ab dem Tag, an dem die Vermieterschaft vom Mangel weiss (Art. 259d OR). Die Monate davor sind verloren, auch wenn der Mangel längst bestand.
Deshalb fragt der Rechner oben als Erstes, ob Sie den Mangel schon schriftlich gemeldet haben. Wenn nicht, bekommen Sie keine Zahl, sondern eine fertige Mängelrüge. Die ist in diesem Moment mehr wert.
Die Miete nie eigenmächtig kürzen
Das ist der teuerste Fehler in diesem Bereich, und er passiert häufig. Wer weniger überweist, weil die Wohnung Mängel hat, gerät in Zahlungsverzug. Die Vermieterschaft kann dann nach Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen und danach kündigen. Aus einem Anspruch auf ein paar hundert Franken wird so der Verlust der Wohnung.
Der richtige Weg ist unspektakulär: den vollen Mietzins weiter bezahlen, schriftlich festhalten, dass die Zahlung unter Vorbehalt erfolgt, und den zu viel bezahlten Teil zurückfordern. Genau diesen Vorbehalt enthalten beide Schreiben, die der Rechner erzeugt.
Mietminderungstabelle: Was die Gerichte zusprechen
Es gibt keine gesetzliche Tabelle und keine Tarife. Was es gibt, ist eine umfangreiche Kasuistik: rund hundert publizierte Entscheide zur Bemessung der Herabsetzung, gesammelt in der mietrechtspraxis. Daraus ergeben sich Bandbreiten, an denen man sich orientieren kann.
| Art des Mangels | Bandbreite | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Heizung und Raumtemperatur | 5 bis 100 % | Massgebend sind die tatsächlich erreichten Temperaturen und die betroffene Jahreszeit. Für die Wintermonate fallen die Sätze deutlich höher aus als im Jahresdurchschnitt. |
| Feuchtigkeit, Wassereintritt, Schimmel | 5 bis 50 % | Entscheidend ist, wie viele Räume betroffen sind und ob Gesundheit oder Einrichtung leiden. Ein feuchter Keller wiegt leichter als Feuchtigkeit im Schlafzimmer. |
| Umbau oder Renovation im eigenen Haus | 10 bis 60 % | Der häufigste Fall in der Praxis. Massgebend sind Lärm, Staub, Gerüste, der Entzug von Balkon, Lift oder Licht und die Dauer. Eine übliche kurze Bauzeit muss teilweise hingenommen werden. |
| Bauarbeiten in der Nachbarschaft | 5 bis 25 % | Auch Lärm von aussen ist ein Mangel, wenn er den vertragsgemässen Gebrauch spürbar einschränkt. Die Vermieterschaft haftet dafür, obwohl sie nichts dafür kann. |
| Ausfall von Einrichtungen (Lift, Waschmaschine, Warmwasser) | 2,5 bis 20 % | Je wichtiger die Einrichtung für den täglichen Gebrauch und je höher das Stockwerk, desto höher der Satz. Ein Liftausfall im Erdgeschoss ist kein Mangel, im sechsten Stock sehr wohl. |
| Schönheitsmängel | 2 bis 15 % | Rein optische Mängel geben nur kleine Sätze. Geringfügiges begründet gar keinen Anspruch. Anders wird es, wenn die Wohnung dadurch faktisch unbrauchbar ist. |
| Zu kleine Fläche | 5 bis 23 % | Wird weniger Fläche geliefert als vereinbart, ist das ein Mangel. Die Gerichte reduzieren aber nicht einfach im Verhältnis der fehlenden Quadratmeter, sondern gewichten auch Lage und Nutzen. |
| Wohnung unbenutzbar | 60 bis 100 % | Kann die Wohnung gar nicht mehr gebraucht werden, entfällt der Mietzins ganz. Das ist der Extremfall, etwa nach einem Brand. |
Diese Zahlen sind Einzelfallentscheide, keine Ansprüche. Massgebend ist immer, wie stark der Gebrauch Ihrer Wohnung tatsächlich eingeschränkt ist. Im Rechner steht zu jeder Kategorie, welche konkreten Fälle dahinterstehen, mit Gericht und Datum.
Läuft die Sanierung in Ihrem Haus, lohnt sich der Blick in beide Richtungen: Für die Bauzeit steht Ihnen eine Herabsetzung zu, und danach folgt oft eine Mietzinserhöhung wegen der Investitionen, die ihrerseits nur den Mehrwert umfassen darf.
Der Weg in vier Schritten
- Beweise sichern. Fotos mit Datum, bei Kälte Temperaturmessungen zu verschiedenen Tageszeiten, bei Lärm ein einfaches Protokoll mit Datum und Uhrzeit. Das kostet nichts und entscheidet später die Höhe.
- Schriftlich melden, per Einschreiben. Mit Fristansetzung zur Behebung und dem Vorbehalt der Herabsetzung. Ab diesem Datum läuft Ihr Anspruch (Art. 259a und 259d OR).
- Herabsetzung beziffert verlangen. Wenn nichts geschieht, fordern Sie den Betrag konkret zurück. Weiter voll bezahlen, unter Vorbehalt.
- Schlichtungsbehörde anrufen. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet die Schlichtungsbehörde Ihrer Gemeinde. Das Verfahren ist in Mietsachen kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO), und eine Parteientschädigung gibt es ebenfalls nicht (Art. 113 Abs. 1 ZPO).
Häufige Fragen
Wie viel Mietzinsreduktion steht mir zu?
Das hängt davon ab, wie stark der Mangel den Gebrauch der Wohnung einschränkt. Die Gerichte haben dafür keine Tarife, aber eine breite Praxis: Schönheitsmängel liegen meist bei 2 bis 15 Prozent, Baulärm im eigenen Haus bei 10 bis 60 Prozent, eine ungenügend beheizte Wohnung im Winter bei rund 20 Prozent, eine unbewohnbare Wohnung bei 100 Prozent. Der Rechner auf dieser Seite zeigt Ihnen zu jeder Kategorie echte Entscheide mit Fundstelle.
Ab wann bekomme ich die Reduktion, rückwirkend?
Rückwirkend ja, aber nur bis zu dem Tag, an dem die Vermieterschaft vom Mangel wusste, in aller Regel also bis zu Ihrer schriftlichen Meldung (Art. 259d OR). Die Zeit davor ist verloren, auch wenn der Mangel schon lange bestand. Deshalb ist die Mängelrüge das Dringendste, nicht die Berechnung.
Darf ich die Miete einfach kürzen?
Nein, und das ist der teuerste Fehler in diesem Bereich. Wer eigenmächtig weniger überweist, gerät in Zahlungsverzug, und die Vermieterschaft kann nach Art. 257d OR mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Richtig ist: den vollen Mietzins weiter bezahlen, schriftlich festhalten, dass die Zahlung unter Vorbehalt erfolgt, und den zu viel bezahlten Teil später zurückfordern.
Mein Vermieter repariert nichts, was kann ich tun?
Melden Sie den Mangel schriftlich und per Einschreiben und setzen Sie eine angemessene Frist zur Behebung (Art. 259a OR). Passiert danach nichts, können Sie die Mietzinsherabsetzung verlangen und, wenn auch das nichts bewirkt, die Schlichtungsbehörde anrufen. Das Verfahren ist in Mietsachen kostenlos.
Habe ich bei Baulärm Anspruch auf eine Mietzinsreduktion?
Ja, wenn der Lärm den vertragsgemässen Gebrauch spürbar einschränkt. Das gilt auch für Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, für die die Vermieterschaft nichts kann: Sie haftet trotzdem, weil sie die Sache in gebrauchstauglichem Zustand überlassen muss. Umbauten im eigenen Haus liegen in der Praxis bei 10 bis 60 Prozent, Bauarbeiten in der Nachbarschaft bei rund 5 bis 25 Prozent.
Schimmel in der Wohnung, wie viel Reduktion?
Die Praxis liegt je nach Ausmass bei etwa 5 bis 50 Prozent. Entscheidend ist, wie viele Räume betroffen sind und ob Gesundheit oder Einrichtung leiden. Ein nasser Keller wiegt leichter als Feuchtigkeit im Schlafzimmer. Wichtig: Schimmel kann auch auf falsches Lüften zurückgehen, dann liegt kein Mangel der Sache vor. Melden Sie ihn trotzdem sofort schriftlich, das kostet nichts und wahrt Ihren Anspruch.
Kein Warmwasser oder die Heizung fällt aus, was gilt?
Beides sind Mängel. Bei zeitweisem Ausfall des Warmwassers wurden rund 5 Prozent zugesprochen, bei einer Wohnung, die wegen Heizungsausfall nicht bewohnbar war, 100 Prozent. Massgebend sind die tatsächlich erreichten Temperaturen, die Dauer und die Jahreszeit: Für die Wintermonate fallen die Sätze deutlich höher aus als im Jahresdurchschnitt.
Was ist ein geringfügiger Mangel?
Ein Mangel, der den Gebrauch kaum beeinträchtigt, etwa ein einzelner Kratzer oder eine kleine Schramme. Dafür gibt es keine Herabsetzung (Art. 259d OR), die Vermieterschaft muss ihn aber trotzdem beheben. Die Grenze ist fliessend und wird im Einzelfall beurteilt.
Was kostet es, wenn die Vermieterschaft nicht einlenkt?
Nichts. Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO), und es wird auch keine Parteientschädigung gesprochen (Art. 113 Abs. 1 ZPO). Kosten entstehen nur bei bös- oder mutwilliger Prozessführung (Art. 115 Abs. 1 ZPO), also bei offensichtlichem Missbrauch.
Und wenn es gar nicht am Mangel liegt?
Dann lohnt sich der Blick auf den Mietzins selbst. Seit der Referenzzinssatz gesunken ist, zahlen viele zu viel, ohne es zu wissen. Auch das rechnet der Rechner kostenlos aus, samt fertigem Herabsetzungsbegehren.
Mietzinsreduktion kostenlos berechnen