Referenzzinssatz Schweiz: aktuell 1,25 Prozent.

Der hypothekarische Referenzzinssatz bestimmt, ob Ihre Miete steigen oder sinken darf. Er steht heute bei 1,25 Prozent. Wenn er fällt, haben Sie Anspruch auf eine Senkung, aber fast nie auf den vollen Betrag, den die einfachen Rechner im Netz anzeigen.

Was der Referenzzinssatz ist

Er ist der volumengewichtete Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen, kaufmännisch gerundet auf Viertelprozente (Art. 12a VMWG). Das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert ihn vierteljährlich, am ersten Werktag von März, Juni, September und Dezember, kurz vor neun Uhr.

Für Sie als mietende Person ist er der Hebel, an dem der Mietzins hängt: Steigt er, darf die Vermieterschaft erhöhen. Sinkt er, dürfen Sie eine Senkung verlangen. Beides passiert nicht von selbst, beides muss verlangt werden.

Verlauf der letzten Jahre

Nur die Änderungen. Zwischen diesen Daten wurde der Satz jeweils quartalsweise bestätigt. Eingeführt wurde der Referenzzinssatz am 10. September 2008 bei 3,50 Prozent.

Was ein Viertelprozentpunkt bringt

Art. 13 Abs. 1 VMWG nennt die Sätze für Erhöhungen: bei Referenzzinssätzen unter 5 Prozent sind es 3 Prozent Mietzins pro Viertelprozentpunkt. Bei einer Senkung gilt der Gegenwert, damit der Ausgangszustand wieder erreicht wird, also 2,91 Prozent.

Bei CHF 1'800.00 Nettomiete entspricht ein Viertelprozentpunkt also rund CHF 52.43 im Monat. Zwei Schritte sind nicht das Doppelte, sondern etwas weniger, weil der zweite Schritt auf dem bereits gesenkten Betrag rechnet.

Tabelle: Wie viel Senkung Ihnen zusteht

Massgebend ist nicht der heutige Satz allein, sondern der Vergleich mit dem Satz, der bei Ihrer letzten Mietzinsanpassung galt. Suchen Sie in der linken Spalte diesen Satz, rechts steht die Senkung des Nettomietzinses auf den heutigen Stand von 1,25 Prozent.

Gerechnet nach Art. 13 Abs. 1 VMWG. Die Erhöhung läuft dort linear, 3 Prozent je Viertelprozentpunkt unter 5 Prozent, zwei Schritte sind also 6 Prozent Erhöhung. Die Senkung ist die exakte Umkehr dieser Gesamterhöhung und deshalb etwas kleiner als deren Summe. Von diesen Werten geht die Gegenrechnung noch ab.

Die Gegenrechnung, die Ihnen niemand zeigt

Hier trennt sich ein ehrlicher Rechner von einem, der Erwartungen weckt. Ihre Verwaltung darf gegen die Senkung aufrechnen:

• 40 Prozent der Teuerung seit Ihrer letzten Anpassung (Art. 16 VMWG), gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise. Stand der Reihe: August 2026.
• Die allgemeine Kostensteigerung, in der Praxis pauschal rund 0,5 Prozent pro Jahr, verhandelbar und nicht gesetzlich fixiert.
• Wertvermehrende Investitionen, falls in der Zwischenzeit saniert wurde und dies nicht schon einmal auf den Mietzins geschlagen wurde.

Je länger Ihre letzte Anpassung zurückliegt, desto mehr zehrt diese Gegenrechnung. Bei einer Anpassung von vor fünf oder sechs Jahren kann von einem Viertelprozentpunkt Senkung gar nichts übrig bleiben. Das ist unangenehm zu lesen, aber besser, als mit einer überhöhten Forderung bei der Verwaltung aufzulaufen.

Wann sinkt der Referenzzinssatz wieder?

Das weiss niemand, und wer eine Prognose verspricht, rät. Was sich sagen lässt, ist der Mechanismus dahinter, und der erklärt, warum Vorhersagen hier so schlecht funktionieren.

Der Satz ist kein Marktzins, sondern der Durchschnitt über alle bestehenden inländischen Hypothekarforderungen. Er bewegt sich deshalb träge: Ältere, teurere Hypotheken fallen erst nach und nach aus dem Bestand, wenn sie erneuert werden. Was die Nationalbank heute beschliesst, erreicht diesen Durchschnitt erst mit erheblicher Verzögerung.

Dazu kommt die Rundung. Publiziert wird der Durchschnitt auf zwei Stellen genau, der massgebende Referenzzinssatz aber kaufmännisch gerundet auf Viertelprozente (Art. 12a VMWG). Bewegt sich der Durchschnitt innerhalb eines Rundungsbereichs, ändert sich gar nichts. Deshalb kann der Satz über Jahre stehen bleiben und dann in einem Quartal springen. Der nächste Entscheid fällt am 01. Dezember 2026.

Praktisch folgt daraus etwas Unbequemes: Warten kostet. Eine Senkung wirkt nicht rückwirkend, sondern erst ab dem Termin, auf den Sie sie verlangen. Wer heute schon einen Anspruch hat und auf den nächsten Schritt wartet, verschenkt die Monate dazwischen. Sinnvoller ist, den heutigen Anspruch geltend zu machen und nach einer weiteren Senkung erneut.

Was Sie brauchen, um zu rechnen

• Ihren Nettomietzins, also die Miete ohne Nebenkosten. Die Senkung wird nur auf den Nettomietzins gerechnet.
• Das Datum Ihrer letzten Mietzinsanpassung, nicht das Datum des Einzugs, falls dazwischen angepasst wurde.
• Den damals angewendeten Referenzzinssatz. Er steht auf dem amtlichen Formular zur Mietzinsanpassung oder im Mietvertrag. Ohne ihn geht es nicht, denn massgebend ist die Differenz, nicht der heutige Stand.

Und dann?

Die Senkung müssen Sie verlangen, mit einem Herabsetzungsbegehren auf den nächsten Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist, am besten per Einschreiben. Die Vermieterschaft hat 30 Tage Zeit zu antworten. Lehnt sie ab oder schweigt sie, führt der Weg zur Schlichtungsbehörde, und der ist in Mietsachen kostenlos.

Quellen

Referenzzinssatz: Bundesamt für Wohnungswesen, vierteljährliche Publikation. Teuerung: Bundesamt für Statistik, Landesindex der Konsumentenpreise, Indexierungstabelle cc-d-05.02.08, Stand August 2026. Rechtsgrundlagen: Art. 12a, 13 und 16 VMWG.