Mietzinserhöhung
anfechten.
Plötzlich soll die Miete steigen? Kostenlos prüfen, ob die Erhöhung überhaupt gültig ist. Mit Frist und fertigem Schreiben.
«Die meisten Erhöhungen scheitern nicht an der Rechnung, sondern an der Form. Fehlt das amtliche Formular oder die Begründung, ist die Erhöhung nichtig, und dann muss niemand mehr nachrechnen.»
David Bretscher
Gründer von pruefenlassen.ch
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Drei Fragen zur Form. Wird eine davon mit Nein beantwortet, ist die Erhöhung nichtig, ganz unabhängig von jeder Rechnung.
›Für die Rechnung: letzte Mietzinsfestsetzung
Ohne diese Angaben prüfe ich nur die Form und die Frist. Mit ihnen rechne ich nach, wie viel sich aus Referenzzinssatz, Teuerung und Kostensteigerung überhaupt begründen lässt.
Sobald die beiden Beträge und das Empfangsdatum dastehen, erscheint hier das Ergebnis.
Der Vermieter erhöht die Miete, und jetzt?
Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, und die Miete soll steigen. Der erste Reflex ist meistens die Frage, ob so viel überhaupt erlaubt sei. Die zweitbeste Frage. Die beste lautet: Ist die Erhöhung überhaupt gültig zustande gekommen?
Denn darf die Vermieterschaft die Miete erhöhen? Ja, aber nur auf einen Kündigungstermin, mit mindestens zehn Tagen Vorlauf vor Beginn der Kündigungsfrist, auf dem amtlichen Formular und mit Begründung. Fällt eines davon weg, ist die Erhöhung nichtig, und dann spielt der Betrag keine Rolle mehr.
Zuerst die Form, dann die Rechnung
Die meisten Leute fangen beim Betrag an und fragen, ob so viel erlaubt sei. Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge, denn drei formelle Mängel machen eine Erhöhung nichtig, und dann spielt der Betrag keine Rolle mehr:
- Kein amtliches Formular. Die Mitteilung muss auf dem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen. Ein Brief oder eine E-Mail genügt nicht (Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 lit. a OR).
- Keine Begründung. Es muss dabeistehen, worauf sich die Erhöhung stützt (Art. 269d Abs. 2 lit. b OR).
- Verbunden mit einer Kündigungsandrohung. Wer die Erhöhung mit Druck verbindet, macht sie unwirksam (Art. 269d Abs. 2 lit. c OR).
Nichtig heisst nicht «anfechtbar», sondern: Die Erhöhung entfaltet gar keine Wirkung. Sie ist auch nicht an die 30-Tage-Frist gebunden.
Die 30 Tage, an denen es meistens scheitert
Eine Anfechtung wegen Missbräuchlichkeit muss innert 30 Tagen ab Empfang bei der Schlichtungsbehörde eingehen (Art. 270b Abs. 1 OR). Nicht bei der Verwaltung.
Das ist der häufigste Fehler: Man schreibt der Verwaltung, bekommt keine Antwort, und wenn man sich endlich an die Schlichtungsbehörde wendet, ist die Frist abgelaufen. Das Verfahren dort ist in Mietsachen kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).
Und noch einmal, weil es zählt: Ist die Frist vorbei, bleibt eine nichtige Erhöhung trotzdem angreifbar.
Welche Gründe zählen, und welche nicht
| Grund | Wie viel | Grundlage |
|---|---|---|
| Referenzzinssatz gestiegen | 3 % je Viertelprozentpunkt | Art. 13 VMWG |
| Teuerung | 40 % des Anstiegs | Art. 16 VMWG |
| Allgemeine Kostensteigerung | üblich ca. 0,5 % pro Jahr | Praxis |
| Wertvermehrende Investition | nur der Mehrwert, nicht der Unterhalt | Art. 14 VMWG |
| Orts- und Quartierüblichkeit | Nachweis mit Vergleichsobjekten | Art. 11 VMWG |
Nicht überwälzbar sind der gewöhnliche Unterhalt, also Reparaturen und Ersatz am Bestehenden, sowie allgemeine Preissteigerungen, die schon über die Teuerung abgegolten sind. Wird nach einer Sanierung erhöht, darf nur der wertvermehrende Anteil gerechnet werden, bei umfassenden Überholungen in der Regel 50 bis 70 Prozent der Kosten (Art. 14 Abs. 1 VMWG).
Zwei Fälle haben eigene Regeln und eine eigene Seite: die Erhöhung nach einer Sanierung und die Erhöhung beim Mieterwechsel, bei der es nicht um eine Anpassung geht, sondern um den frei vereinbarten Anfangsmietzins.
Häufige Fragen
Mein Vermieter erhöht die Miete, was kann ich tun?
Prüfen Sie zuerst drei Dinge, bevor Sie über den Betrag nachdenken. Kam die Mitteilung auf dem amtlichen Formular? Steht eine Begründung dabei? Und ist sie nicht mit einer Kündigung verbunden? Fehlt eines davon, ist die Erhöhung nichtig und Sie zahlen weiterhin die bisherige Miete. Stimmt die Form, haben Sie 30 Tage Zeit, sie bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.
Plötzlich eine Mieterhöhung im Briefkasten, ist das erlaubt?
Die Vermieterschaft darf den Mietzins anpassen, aber nur auf einen Kündigungstermin, mit einer Frist von mindestens zehn Tagen vor Beginn der Kündigungsfrist, auf dem amtlichen Formular und mit Begründung. Eine Erhöhung mitten im Jahr oder per E-Mail ist nicht gültig. Und sie braucht einen der gesetzlich vorgesehenen Gründe, nicht einfach den Wunsch nach mehr Ertrag.
Darf die Miete einfach so ohne Grund erhöht werden?
Nein. Die Erhöhung muss begründet sein, und zwar mit einem zulässigen Grund: gestiegener Referenzzinssatz, Teuerung, allgemeine Kostensteigerung, wertvermehrende Investitionen oder eine Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit. Fehlt die Begründung ganz, ist die Erhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 lit. b OR).
Wann ist eine Mietzinserhöhung ungültig?
Sie ist nichtig, wenn sie nicht auf dem amtlichen, kantonal genehmigten Formular mitgeteilt wurde, wenn sie nicht begründet ist, oder wenn sie mit einer Kündigung oder Kündigungsandrohung verbunden wurde (Art. 269d Abs. 2 OR). Nichtig heisst: Sie entfaltet gar keine Wirkung, unabhängig davon, ob die Begründung rechnerisch stimmen würde.
Wie lange habe ich Zeit, eine Mietzinserhöhung anzufechten?
30 Tage ab Empfang der Mitteilung, und die Anfechtung muss in dieser Frist bei der Schlichtungsbehörde eingehen (Art. 270b Abs. 1 OR). Massgebend ist der Eingang dort, nicht der Poststempel und nicht ein Brief an die Verwaltung. Ist die Frist abgelaufen, bleibt eine nichtige Erhöhung trotzdem angreifbar, dafür gilt diese Frist nicht.
Wie viel Mietzinserhöhung ist in der Schweiz erlaubt?
Es gibt keine feste Obergrenze in Prozent. Erlaubt ist, was sich mit einem zulässigen Grund begründen lässt: ein gestiegener Referenzzinssatz (3 Prozent je Viertelprozentpunkt, Art. 13 VMWG), 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung (Art. 16 VMWG), die allgemeine Kostensteigerung, wertvermehrende Investitionen (Art. 14 VMWG) oder eine Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit (Art. 11 VMWG). Der Referenzzinssatz steht aktuell bei 1,25 Prozent.
Darf die Miete bei einem Mieterwechsel erhöht werden?
Ja, der Anfangsmietzins darf frei festgelegt werden. Sie können ihn aber anfechten, wenn er missbräuchlich ist, insbesondere wenn er gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht wurde (Art. 270 OR). Dafür gelten ebenfalls 30 Tage ab Übernahme der Wohnung. In mehreren Kantonen muss der Vormietzins auf dem amtlichen Formular offengelegt werden.
Wie viel Erhöhung ist nach einer Sanierung erlaubt?
Überwälzbar ist nur der wertvermehrende Anteil, nicht der Unterhalt. Bei umfassenden Sanierungen werden in der Praxis 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrend betrachtet (Art. 14 VMWG). Dieser Anteil wird verzinst und über die Lebensdauer verteilt. Eine blosse Renovation ohne Mehrwert rechtfertigt keine Erhöhung.
Muss ich die erhöhte Miete zahlen, während die Anfechtung läuft?
Ja. Solange die Schlichtungsbehörde nicht anders entschieden hat, ist der erhöhte Betrag geschuldet. Zahlen Sie unter Vorbehalt und halten Sie das schriftlich fest, dann können Sie zu viel Bezahltes später zurückfordern. Die Zahlung einzustellen ist riskant und kann zur Kündigung nach Art. 257d OR führen.
Und wenn der Referenzzinssatz sinkt?
Dann geht es in die andere Richtung: Sie können eine Senkung verlangen. Auch das rechnet Ihnen der Rechner aus, samt fertigem Begehren.
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