Beim Mieterwechsel darf die Vermieterschaft den Mietzins frei neu festlegen. Es gibt keine Obergrenze und keine Pflicht, den bisherigen Betrag zu halten. Anfechten können Sie trotzdem, aber die Hürden sind hoch, und die Frist ist kurz.
Die 30 Tage, die fast alle verpassen
Die Anfechtung muss innert 30 Tagen ab Mietantritt bei der Schlichtungsbehörde eingehen (Art. 270 Abs. 1 OR). Massgebend ist die Übernahme der Wohnung, nicht die Vertragsunterzeichnung.
Das ist genau die Zeit, in der man zügelt, Kisten auspackt und die Abrechnung der alten Wohnung erledigt. Wer erst nach ein paar Monaten vom Mietzins des Vormieters erfährt und sich ärgert, ist in aller Regel zu spät. Es gibt eine wichtige Ausnahme, dazu weiter unten.
Zwei Türen, und beide müssen aufgehen
Eine Anfechtung gelingt nur, wenn zwei Dinge zusammenkommen. Das wird oft übersehen, und daran scheitern die meisten Fälle.
Erstens: ein Grund nach Art. 270 Abs. 1 OR
- Sie waren zum Vertragsabschluss gezwungen, wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt. In Gebieten mit Wohnungsknappheit genügt die Marktlage als solche, Sie müssen keine gescheiterten Suchbemühungen belegen.
- Oder der Mietzins wurde erheblich erhöht gegenüber dem, was der Vormieter für dieselbe Wohnung bezahlte. Als erheblich gilt in der Praxis eine Erhöhung ab rund 10 Prozent.
Zweitens: der Mietzins muss missbräuchlich sein
Ein Grund allein reicht nicht. Der Mietzins muss zusätzlich missbräuchlich im Sinne von Art. 269 und 269a OR sein, also entweder eine übersetzte Rendite abwerfen oder über der Orts- und Quartierüblichkeit liegen.
Und hier liegt der unangenehme Teil: Die Beweislast liegt bei Ihnen. Anders als bei einer Mietzinserhöhung während des laufenden Vertrags, wo die Vermieterschaft ihre Begründung liefern muss, müssen Sie hier zeigen, dass der Mietzins zu hoch ist. Fünf Vergleichsobjekte nach den Kriterien von Art. 11 VMWG beizubringen, ist aufwendig, und an die Rendite-Zahlen der Vermieterschaft kommen Sie kaum heran.
Der Fall, in dem Sie wirklich stark stehen
Die Kantone dürfen bei Wohnungsmangel vorschreiben, dass der Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular mitzuteilen ist, mit Angabe des bisherigen Mietzinses und der Begründung für eine Erhöhung (Art. 270 Abs. 2 OR). Mehrere Kantone haben das getan, unter anderem Zürich, Bern, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Luzern, Neuenburg, Waadt und Zug.
Weil die Pflicht meist an die Leerwohnungsziffer gekoppelt ist, etwa an eine Schwelle von 1,5 Prozent, kann sie von Jahr zu Jahr ein- oder ausgesetzt werden. Ob sie für Ihren Mietbeginn galt, sagt Ihnen verlässlich die Schlichtungsbehörde Ihrer Gemeinde.
Galt sie und das Formular fehlte, ist der Anfangsmietzins nicht gültig zustande gekommen. Dann greift die 30-Tage-Frist nicht, und Sie können den Mietzins auch Monate später noch von der Schlichtungsbehörde festsetzen lassen. Das ist die stärkste Position in diesem ganzen Gebiet, und sie hängt allein an einem fehlenden Stück Papier. Es lohnt sich, die Unterlagen vom Einzug hervorzuholen und nachzusehen.
Was Sie zusammentragen sollten
- Den Mietvertrag und alle Unterlagen, die Sie bei Vertragsabschluss erhalten haben. Entscheidend ist, ob ein amtliches Formular dabei war.
- Den bisherigen Mietzins, falls bekannt. Er steht auf dem Formular. Ohne Formularpflicht haben Sie keinen durchsetzbaren Anspruch auf diese Zahl.
- Das Datum des Mietantritts, also der Übernahme. Daran hängt die Frist.
- Vergleichsmieten für ähnliche Wohnungen in Ihrem Quartier, nach Lage, Grösse, Ausbau, Zustand und Bauperiode. Das ist die Arbeit, an der die meisten Anfechtungen scheitern.
Ehrlich gesagt
Die Anfechtung des Anfangsmietzinses klingt nach einem leichten Sieg und ist in Wahrheit der schwierigste Fall im Mietzinsrecht. Sie kostet zwar nichts, das Schlichtungsverfahren ist in Mietsachen kostenlos, aber die Beweislast kehrt sich gegen Sie um.
Aussichtsreich ist sie vor allem in zwei Konstellationen: wenn das amtliche Formular fehlte, und wenn der Sprung gegenüber dem Vormietzins gross war, ohne dass in der Zwischenzeit etwas saniert wurde. In beiden Fällen lohnt sich der Gang zur Schlichtungsbehörde oder zur Mieterberatung Ihres Kantons.
Wenn dieser Weg für Sie verschlossen ist, heisst das nicht, dass Ihr Mietzins in Stein gemeisselt wäre. Sinkt der Referenzzinssatz, können Sie unabhängig davon eine Senkung verlangen, und dort sprechen die Zahlen für Sie statt gegen Sie.
Quellen
Art. 270, 269, 269a und 271a OR; Art. 11 VMWG. Zur Schwelle von rund 10 Prozent und zur Wirkung eines fehlenden Formulars: Gerichte des Kantons Zürich, Merkblatt «Anfechtung des Anfangsmietzinses», sowie Mieterinnen- und Mieterverband, «Anfangsmietzins». Die Aufzählung der Kantone mit Formularpflicht gibt den dort genannten Stand wieder und kann sich ändern.
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