Mietzinserhöhung nach einer Sanierung: wie viel ist erlaubt?

Nach einer Sanierung darf die Vermieterschaft den Mietzins erhöhen, aber nur für den wertvermehrenden Anteil der Kosten. Was blossen Unterhalt darstellt, bleibt an ihr hängen. Die Auseinandersetzung dreht sich fast immer um diese Grenze.

Unterhalt oder Mehrwert, das ist die Frage

Wird ersetzt, was ohnehin verbraucht war, ist das Unterhalt und nicht überwälzbar: die alte Heizung, abgenutzte Böden, ein neuer Anstrich. Wird dagegen ein höherer Standard geschaffen oder etwas Zusätzliches gebaut, liegt eine Mehrleistung vor: ein zusätzliches Bad, ein Lift, eine wesentlich bessere Wärmedämmung.

In der Praxis ist fast jede Sanierung eine Mischung. Ein neues Bad ersetzt ein altes, bietet aber mehr, und dann muss aufgeteilt werden. Genau diese Aufteilung ist der Punkt, an dem Sie nachfragen sollten.

Die 50-bis-70-Prozent-Regel

Für grosse Sanierungen gibt es eine Abkürzung. Liegt eine umfassende Überholung vor, also eine Erneuerung, die deutlich über den normalen Unterhalt hinausgeht, gelten in der Regel 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Die Vermieterschaft muss dann nicht mehr für jede Position einzeln nachweisen, welcher Teil Mehrwert war.

Die Regel gibt es seit 1977, und sie soll Sanierungen attraktiv machen. Für Sie als mietende Person bleibt innerhalb der Spanne Spielraum: 50 oder 70 Prozent macht einen grossen Unterschied, und wo genau eingeordnet wird, richtet sich nach dem konkreten Fall. Wer 70 Prozent ansetzt, sollte begründen können, warum nicht 50.

Wie aus Kosten eine Mietzinserhöhung wird

Der wertvermehrende Betrag wandert nicht einfach auf die Miete. Er wird auf ein Jahr umgerechnet, und zwar aus drei Bestandteilen:

• Amortisation. Die Investition wird über ihre voraussichtliche Lebensdauer verteilt. Bei 25 Jahren sind das 4 Prozent pro Jahr. Je länger die Lebensdauer, desto kleiner der jährliche Betrag, und deshalb ist die angesetzte Lebensdauer eine der wichtigsten Zahlen der ganzen Rechnung.
• Verzinsung. Verzinst wird der halbe Investitionsbetrag, weil das gebundene Kapital durch die Abschreibung laufend abnimmt.
• Unterhaltszuschlag. Auf die Summe aus Amortisation und Verzinsung kommt in der Praxis ein Zuschlag für den künftigen Unterhalt der neuen Einrichtung.

Dieser Jahresbetrag wird anschliessend auf die einzelnen Wohnungen verteilt, üblicherweise nach Fläche oder Wertquote, und auf den Monat heruntergebrochen.

Eine Änderung, die zu Ihren Ungunsten ausfiel

Beim Zinssatz hat sich die Rechtslage verschoben, und viele Ratgeber im Netz sind an dieser Stelle veraltet. Früher durfte die Investition mit dem Referenzzinssatz zuzüglich 0,5 Prozentpunkten verzinst werden. Mit dem Urteil 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024 hat das Bundesgericht entschieden, dass hier derselbe Satz gilt wie bei der zulässigen Nettorendite, also Referenzzinssatz zuzüglich 2 Prozentpunkten, solange der Referenzzinssatz höchstens 2 Prozent beträgt.

Bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent sind das 3,25 Prozent statt früher 1,75 Prozent. Zulässige Erhöhungen nach Sanierungen fallen seither spürbar höher aus. Das ist keine erfreuliche Nachricht, aber es ist die geltende Rechtslage, und es ist besser, sie vorher zu kennen, als vor der Schlichtungsbehörde damit überrascht zu werden.

Worauf Sie tatsächlich Einfluss haben

Rechnen Sie die Investitionssumme nicht nach, dazu fehlen Ihnen die Belege. Setzen Sie stattdessen dort an, wo die Vermieterschaft liefern muss:

• Zuerst die Form. Ohne amtliches Formular, ohne Begründung oder verbunden mit einer Kündigungsandrohung ist die Erhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR). Dann erübrigt sich jede Rechnung.
• Die Aufteilung verlangen. Wie viel gilt als Unterhalt, wie viel als Mehrwert, und warum diese Quote? Bei einer umfassenden Überholung: warum 70 und nicht 50 Prozent?
• Die Lebensdauer hinterfragen. Eine kurz angesetzte Lebensdauer treibt den Jahresbetrag nach oben. Die Annahme muss zur Art der Investition passen.
• Den Verteilschlüssel prüfen. Wurde der Betrag sachgerecht auf die Wohnungen verteilt, oder trägt Ihre Wohnung mehr, als ihrer Fläche entspricht?
• Frühere Erhöhungen gegenrechnen. Wurden dieselben Arbeiten schon einmal überwälzt, etwa über eine frühere Anpassung, darf das nicht doppelt geschehen.

Und die Bauzeit selbst?

Die Erhöhung darf erst kommen, wenn die Arbeiten fertig und die Belege vorhanden sind (Art. 14 Abs. 3 VMWG). Für die Monate davor gilt das Gegenteil: Lärm, Staub, Gerüste und der Entzug von Balkon oder Lift sind Mängel, für die Ihnen eine Mietzinsreduktion zusteht. Die Gerichte sprechen bei Umbauten im eigenen Haus zwischen 10 und 60 Prozent zu.

Beides gehört zusammen gedacht: Wer nach der Sanierung eine höhere Miete zahlt, hat für die Bauzeit davor oft einen Anspruch in die andere Richtung, der noch nicht geltend gemacht wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie die Beeinträchtigung damals schriftlich gemeldet haben.

Quellen

Art. 14 und 11 VMWG; Art. 269d und 270b OR. Zur Verzinsung: Bundesgericht, Urteil 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024, im Anschluss an BGE 147 III 14. Zur 50-bis-70-Prozent-Regel und zur Abgrenzung von Unterhalt und Mehrwert: Gerichte des Kantons Zürich, Merkblatt «Wertvermehrende Investitionen (Mehrleistungen)».