Ihr Anteil an den Nebenkosten entsteht in vier Schritten: Gesamtkosten je Kostenart, Verteilung nach einem Schlüssel, daraus Ihr Anteil, und zuletzt der Abzug Ihrer Akontozahlungen. Das Ergebnis ist die Nachzahlung oder das Guthaben unten auf der Abrechnung. Jeder dieser vier Schritte kann Fehler enthalten, und drei davon können Sie ohne weitere Unterlagen selbst kontrollieren.
Für wen diese Seite gedacht ist
Für Mieterinnen und Mieter, die eine Abrechnung erhalten haben und den Betrag nachrechnen wollen. Es geht hier also nicht ums Erstellen einer Abrechnung, sondern ums Nachvollziehen und Kontrollieren einer fertigen.
So kam Ihr Anteil zustande, der Rechenweg in vier Schritten
Schritt 1: Gesamtkosten je Kostenart. Die Verwaltung stellt zusammen, was die Liegenschaft im Abrechnungsjahr tatsächlich gekostet hat, getrennt nach Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Hauswartung und so weiter. Massgebend sind die effektiv angefallenen Kosten, belegt durch Rechnungen.
Schritt 2: Verteilung. Jede Kostenart wird nach einem Verteilschlüssel auf die Mietparteien aufgeteilt, meist nach Fläche, Volumen, Wertquote, Personenzahl oder gemessenem Verbrauch. Für Heizung und Warmwasser gilt oft ein anderer Schlüssel als für den Rest.
Schritt 3: Ihr Anteil. Die Summe aller auf Sie entfallenden Anteile ergibt Ihre effektiven Nebenkosten für das Jahr.
Schritt 4: Akonto verrechnen. Von diesem Betrag werden Ihre geleisteten Akontozahlungen abgezogen. Bleibt ein Rest, ist das die Nachzahlung. Ist der Abzug grösser, haben Sie ein Guthaben.
An einem Beispiel, eine 80-Quadratmeter-Wohnung in einer Liegenschaft mit insgesamt 1’000 Quadratmetern:
| Rechenschritt | Beispiel | Betrag |
|---|---|---|
| Gesamtkosten der Liegenschaft | alle Kostenarten zusammen | CHF 42’000.00 |
| Ihr Verteilschlüssel | 80 m² von 1’000 m² = 8 % | 8 % |
| Ihr Anteil | 42’000 × 8 % | CHF 3’360.00 |
| Akontozahlungen | 12 × CHF 250.00 | – CHF 3’000.00 |
| Nachzahlung | 3’360 − 3’000 | CHF 360.00 |
Sie müssen das nicht von Hand nachrechnen. Die kostenlose Vorprüfung liest Ihre Abrechnung aus, prüft jede Position und rechnet die Verrechnung der Akontozahlungen nach.
Jetzt zur kostenlosen VorprüfungAkonto oder Pauschale, der entscheidende Unterschied
Bevor Sie rechnen, klären Sie im Mietvertrag, welche der beiden Formen vereinbart ist. Der Unterschied ist gross:
- Akontozahlung (Vorauszahlung): Sie zahlen monatlich einen Vorschuss. Einmal jährlich wird abgerechnet, es gibt eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Nur hier haben Sie überhaupt eine Abrechnung zu erwarten.
- Pauschale: Der Betrag ist abgeltend. Es gibt keine Abrechnung, keine Nachzahlung und keine Rückerstattung, auch wenn die tatsächlichen Kosten tiefer lagen. Die Pauschale muss sich an den Durchschnittswerten der letzten drei Jahre orientieren.
Daraus folgt eine praktische Konsequenz: Wenn im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart ist und Sie trotzdem eine Nachzahlungsforderung erhalten, ist diese Forderung zu hinterfragen.
Die häufigsten Fehler, die Mietenden auffallen sollten
- Akontozahlungen fehlen oder sind zu tief angesetzt. Prüfen Sie, ob die auf der Abrechnung ausgewiesene Summe Ihren tatsächlich geleisteten Zahlungen entspricht. Das ist der Fehler mit der unmittelbarsten Wirkung auf den Endbetrag.
- Falsche Basis für das Verwaltungshonorar. Das Honorar wird auf die Nebenkosten berechnet, nicht auf Ihren Endbetrag. Stehen mehrere Honorar-Zeilen auf der Abrechnung, rechnen Sie sie zusammen.
- Leerstehende Wohnungen mitverteilt. Bei den Heizkosten trägt die Vermieterschaft den Anteil leer stehender Räume ausdrücklich selbst (Art. 7 VMWG), für die übrigen Nebenkosten gilt derselbe Gedanke. Prüfen Sie, ob die Summe der Verteilschlüssel aller Parteien 100 Prozent ergibt.
- Sammelpositionen ohne Aufschlüsselung. Steht auf der Abrechnung eine Zeile «Übrige Betriebskosten» oder «Betriebskosten allgemein», lässt sich der Rechenweg gar nicht nachvollziehen. Sie haben Anspruch auf eine detaillierte Aufstellung.
- Abrechnungsperiode stimmt nicht. Kosten aus einem anderen Jahr oder aus der Zeit vor Ihrem Einzug gehören nicht in Ihre Abrechnung.
Die drei Kontrollen, die Sie ohne Belege machen können
Diese drei Kontrollen dauern zusammen fünf Minuten, brauchen nur Ihre Abrechnung und Ihren Mietvertrag und decken die meisten Fehler auf: Erstens, ergibt die Summe der Einzelpositionen die ausgewiesenen Gesamtkosten? Zweitens, entspricht der angewandte Verteilschlüssel dem, was in Ihrem Mietvertrag steht? Drittens, sind Ihre Akontozahlungen vollständig und korrekt abgezogen?
Ob der Endbetrag insgesamt im üblichen Rahmen liegt, ist eine andere Frage. Dafür lohnt der Blick auf die Richtwerte nach Wohnungsgrösse.
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